USUCAPIÃO DE APARTAMENTO, PODE?

Quando o imóvel em condomínio também pode ser adquirido pelo tempo de posse

Você sabe se é possível a usucapião de um apartamento?

Essa é a dúvida de muitos possuidores de imóveis em condomínios verticais, já que apartamentos têm características bastante específicas: uma unidade autônoma vinculada a uma fração ideal de terreno e a áreas comuns de uso coletivo.

Até mesmo muitos advogados e corretores acreditavam – e alguns ainda acreditam – que o instituto da usucapião seria aplicável apenas a terrenos individuais, casas ou lotes urbanos, excluindo os apartamentos dessa possibilidade.

Mas afinal, é juridicamente possível usucapir um apartamento? E quanto às áreas comuns do prédio, também podem ser usucapidas por um condômino? Quais são as “armadilhas” que podem estar nesse caminho?

1. Usucapião de apartamento é juridicamente possível ou é apenas um mito?

Em agosto de 2020, o Supremo Tribunal Federal consolidou entendimento, por unanimidade, de que apartamentos podem SIM ser objeto de usucapião urbana. No julgamento do Recurso Extraordinário nº 305416, o STF reconheceu expressamente a possibilidade jurídica da usucapião constitucional de unidades autônomas em condomínios edilícios que atendam aos requisitos constitucionais previstos no artigo 183 da Constituição Federal ¹.

O Ministro Marco Aurélio, relator do caso, foi categórico ao afirmar que a norma constitucional não distingue a espécie de imóvel – se individual propriamente dito ou se situado em condomínio edilício². Segundo ele, os requisitos constitucionais visam apenas viabilizar a manutenção da moradia, independentemente se tratar-se de casa ou apartamento.

Esse entendimento já tinha respaldo na doutrina especializada e em decisões de tribunais estaduais.

Nesse sentido o Enunciado nº 85 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal, que já estabelecia: “Para efeitos do art. 1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por ‘área urbana’ o imóvel edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios edilícios“³.

Trocando em miúdos: é perfeitamente possível usucapir um apartamento, aplicando-se os mesmos requisitos da modalidade escolhida de usucapião que se aplicaria a qualquer outro imóvel!

2. Quais são os requisitos especiais para usucapir um apartamento?

Na realidade, não há requisitos especiais ou diferentes para usucapir um apartamento. Aplicam-se as mesmas exigências previstas para qualquer modalidade de usucapião, conforme o caso concreto.

No caso da usucapião especial urbana, prevista no art. 183 da Constituição Federal e no art. 1.240 do Código Civil, é necessário:

• Possuir como seu, pelo prazo de 5 anos ininterruptos e sem oposição;
• Área urbana de até 250m² (incluindo-se aqui a área privativa do apartamento e sua fração ideal de terreno);
• Utilização para moradia própria ou de sua família;
• Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

Já para a usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC), exige-se prazo de 15 anos de posse mansa, pacífica e ininterrupta, independentemente de título e boa-fé. Esse prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer moradia habitual ou realizar obras e serviços de caráter produtivo no imóvel.

Um ponto crucial no caso de apartamentos é a comprovação da posse com exclusividade e animus domini (intenção de ser dono). Isso significa que, além de residir no imóvel, o possuidor deve comportar-se como proprietário, pagando condomínio, IPTU, realizando benfeitorias e exercendo outros atos próprios de domínio.

3. O que acontece quando você já é dono de parte do apartamento que quer usucapir?

Aqui temos uma situação interessante e bastante comum: o condômino que já possui a propriedade de uma fração do imóvel (como uma parte ideal ou metade do apartamento) pode usucapir o restante?

O STJ já pacificou entendimento favorável sobre isso.

Neste sentido, por exemplo, em outubro de 2022, a Terceira Turma decidiu que a aquisição de metade do imóvel não impede o reconhecimento da usucapião especial urbana⁴. O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do REsp 1.909.276, observou que a jurisprudência do STJ admite a usucapião de bem em condomínio, desde que o condômino exerça a posse com exclusividade⁵.

Na prática, isso ocorre frequentemente em casos de divórcio onde um dos cônjuges permanece no imóvel por anos, exercendo a posse com exclusividade, arcando com todos os custos e despesas.

Da mesma forma, aplica-se esse entendimento a casos em que uma pessoa adquiriu formalmente apenas parte do apartamento (como em arrematações judiciais de fração ideal), mas exerce a posse exclusiva sobre a totalidade.

Além disso, o STJ entendeu que o fato de ser proprietário de metade do imóvel não configura moradia própria, já que eventualmente teria que remunerar o coproprietário para usufruir com exclusividade do bem⁶. Assim, não incidiria a vedação contida no art. 1.240 do Código Civil.

Como se costuma dizer no meio jurídico: “O direito não socorre aos que dormem”. Se um coproprietário abandona sua parte do imóvel e o outro exerce a posse exclusiva por tempo suficiente, a usucapião pode ser reconhecida.

4. É possível usucapir um apartamento que ainda está sendo financiado?

Nesse ponto, precisamos ter cautela.

A princípio, a posse exercida pelo ocupante/devedor durante o prazo de vigência do financiamento não lhe conduzirá à usucapião, em qualquer modalidade⁷. Isso porque a posse, nesse caso, decorre de um contrato (como alienação fiduciária), o que caracteriza a posse sem animus domini (intenção de ser dono).

E uma vez ingressando na posse sem o animus domini, presume-se que a posse mantem sua natureza, conforme dispõe art. 1.203 do Código Civil.

Contudo, pode ocorrer o que se chama de “interversão unilateral da posse”, ou seja, uma mudança na natureza da posse sem consentimento do proprietário ou possuidor anterior. Isso pode acontecer, por exemplo, quando:

• O mutuário deixa de pagar as prestações;
• O banco não toma providências para retomada do imóvel;
• O mutuário passa a comportar-se como proprietário exclusivo;
• Transcorre o tempo necessário para usucapião após essa mudança.

No caso de financiamentos pela Caixa Econômica Federal, particularmente em imóveis vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou ao Programa Minha Casa Minha Vida, há entendimento jurisprudencial mais restritivo, considerando o descabimento da aquisição por usucapião devido ao caráter público dos serviços prestados.⁸

Em outras palavras, usucapir um imóvel financiado é como andar em campo minado – possível em tese, mas repleto de riscos.

5. A área comum do prédio também pode ser usucapida pelo condômino?

Agora chegamos a um ponto polêmico e delicado.

A regra geral é que áreas comuns de condomínios edilícios NÃO são passíveis de usucapião por qualquer dos condôminos. Isso porque são, por definição legal, inalienáveis e indivisíveis, conforme art. 1.331, § 2º do Código Civil.

Contudo, existem duas correntes sobre esse tema:

• A minoritária entende que a usucapião é possível em casos específicos, nos quais a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente e não sirva aos demais condôminos. Tomam por base o raciocínio do Enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil aprovado pelo STJ, entendeu pela possibilidade de “_utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos”.⁹
• Já a corrente predominante, entende que é impossível usucapir área comum, pois a mesma é insuscetível de posse exclusiva, e qualquer posse exercida pelo usucapiente não passará de mera tolerância, considerando tal pedido juridicamente impossível.¹⁰ Para esta corrente, mesmo a utilização prolongada por décadas de uma área comum (como um sótão, terraço ou parte do subsolo) por apenas um dos condôminos não configura posse ad usucapionem, sendo apenas ato de permissão ou tolerância dos demais.

Assim, no caso de áreas comuns, melhor buscar a regularização via convenção de condomínio do que arriscar um pedido de usucapião.

6. O que ocorre com as hipotecas e outros gravames quando o imóvel é usucapido?

Como a usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, ela opera efeito “limpante”, ou seja, a usucapião é forma de aquisição originária da propriedade, de modo que não permanecem os ônus¹¹ que anteriormente gravavam o imóvel.

Isso significa que hipotecas, alienações fiduciárias, penhoras e outros gravames, em regra, não são transferidos ao novo proprietário que adquire o imóvel por usucapião.

Contudo, é preciso ter cuidado com imóveis financiados, especialmente no SFH, pois há jurisprudência no sentido de impossibilitar a usucapião nesses casos específicos em razão do interesse público envolvido.

Essa característica “limpante” da usucapião, inclusive, é um dos motivos pelos quais muitos buscam regularizar imóveis por esse meio, especialmente quando há gravames ou problemas na cadeia dominial.

7. Qual caminho escolher: usucapião judicial ou extrajudicial?

Desde o advento do Código de Processo Civil de 2015, e principalmente com as alterações da Lei 13.465/2017, é possível realizar a usucapião pela via extrajudicial, diretamente em cartório, sem necessidade de processo judicial.¹² Esse procedimento pode ser mais célere e menos custoso em alguns casos.

Para a via extrajudicial, é essencial que não haja litígio ou controvérsia. Se houver oposição de qualquer interessado, o procedimento deverá ser convertido para a via judicial¹³. Além disso, é necessário juntar toda a documentação exigida, incluindo:

• Ata notarial que ateste o tempo de posse;
• Planta Georreferenciada e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
• Certidões negativas;
• Justo título ou outros documentos que demonstrem a origem, continuidade e tempo da posse.

A usucapião judicial, por outro lado, embora mais demorada, é mais adequada quando:

• Há resistência de confrontantes ou do proprietário registral;
• A documentação está incompleta ou há dúvidas sobre algum requisito;
• O imóvel possui gravames que podem complicar o procedimento extrajudicial.

Cada caso é um caso, e a escolha entre a via judicial ou extrajudicial dependerá das peculiaridades específicas da situação.

8. Quais são as “armadilhas” que podem impedir a usucapião de um apartamento?

Mesmo sendo juridicamente possível a usucapião de apartamentos, existem diversas “armadilhas” que podem frustrar o pedido, destacando-se:

1. Imóveis do SFH – Há jurisprudência no sentido do “descabimento da aquisição, por usucapião, de imóveis vinculados ao SFH, tendo em vista o caráter público dos serviços prestados pela Caixa Econômica Federal na implementação da política nacional de habitação”¹⁴;
2. Ausência de posse exclusiva – Se a posse for compartilhada com outras pessoas, incluindo o proprietário original, não se configura a posse ad usucapionem;
3. Interrupção da posse – Qualquer interrupção no período aquisitivo, como saída temporária do imóvel ou reconhecimento formal da propriedade alheia, reinicia a contagem do prazo;
4. Má-fé ou clandestinidade – A posse exercida de má-fé (com conhecimento do vício) ou de forma clandestina não gera usucapião;
5. Áreas comuns essenciais – A ocupação exclusiva em área comum do condomínio jamais se converte em domínio, pois se trata de ato de mera tolerância que não induz posse¹⁵, especialmente quando se tratar de áreas essenciais ao funcionamento do prédio.

9. Como se defender contra alguém que está tentando usucapir seu imóvel?

Se você é proprietário o ideal é sempre estar atento sobre o exercício da posse sobre os seus imóveis.

Caso receba notificação de um pedido de usucapião sobre seu imóvel, os passos são:

1. Agir rapidamente – O prazo para manifestação costuma ser curto, tanto na via judicial quanto extrajudicial;
2. Reunir provas – Documentos que demonstrem atos de exercício de propriedade, como pagamento de IPTU, condomínio, reformas, visitas ao imóvel;
3. Comprovar interrupção da posse – Se em algum momento você retomou a posse, ainda que brevemente, ou se o possuidor reconheceu sua propriedade (como em pedidos de autorização para reformas);
4. Demonstrar má-fé ou precariedade – Evidências de que a posse era exercida com permissão, em caráter temporário, ou mediante locação/comodato;
5. Provar que não houve abandono – Mostrar que não houve desinteresse pelo imóvel e que a posse do outro não era mansa nem pacífica.

Se você já perdeu um imóvel por usucapião, infelizmente as chances de reversão após o trânsito em julgado ou registro cartorário são mínimas, restando apenas ação rescisória em casos excepcionais, como fraude processual.

Conclusão: Usucapião de apartamento é possível, mas exige cautela

A usucapião de apartamentos é juridicamente possível e encontra amparo na jurisprudência atual dos tribunais superiores, mas exige atenção redobrada aos requisitos específicos de cada modalidade e às peculiaridades dos condomínios edilícios.

A análise preventiva e pormenorizada de cada caso concreto, preferencialmente com o auxílio de um profissional especializado, é fundamental para evitar frustrações e prejuízos desnecessários, tanto para quem pretende usucapir quanto para quem deseja proteger seu patrimônio.

E você, já teve alguma experiência difícil envolvendo usucapião de apartamentos?

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Referências:

1. STF, RE nº 305416, julgado em 28/08/2020. ↩︎
2. Idem ↩︎
3. Enunciado nº 85 da Jornada de Direito Civil da Justiça Federal. ↩︎
4. STJ, REsp 1.909.276, 3ª Turma, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em outubro de 2022. ↩︎
5. Idem ↩︎
6. STJ, AgInt no REsp 1.840.561, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze. ↩︎
7. Couto, Marcelo de Rezende Campos Marinho. Usucapião Extrajudicial – Doutrina e Jurisprudência. 2019. ↩︎
8. STJ, AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 15/05/2018. ↩︎
9. Enunciado 247 da III Jornada de Direito Civil do STJ. ↩︎
10. TJSP, Apelação Cível nº 1.025.276-17.2017.8.26.0100, Rel. Des. Maria de Lourdes Lopez Gil, 7ª Câmara de Direito Privado. ↩︎
11. Código Civil, art. 1.238 e seguintes. ↩︎
12. Lei nº 13.465/2017, que alterou o art. 216-A da Lei de Registros Públicos. ↩︎
13. art. 415 do Provimento 150/2013 do CNJ (Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça ↩︎
14. STJ, AgInt no REsp 1712101/AL, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, 3ª Turma, julgado em 15/05/2018. ↩︎
15. TJSP, Apelação Cível 396.173-4/8-00. ↩︎