Você já imaginou perder sua comissão porque o imóvel “real” não bate com o “papel”?
Imagine que você, corretor de imóveis experiente, vai visitar um imóvel promissor. Tudo lindo, localização ótima, preço parece justo. Mas seu faro treinado acende um alerta: algo ali não cheira bem. O muro parece avançar no vizinho, a área construída é visivelmente maior que o informado, ou aquela edícula charmosa simplesmente… não consta em lugar nenhum.
A tentação de ignorar esses “detalhes” e acelerar a venda é grande, não é? Afinal, negócio é negócio e tempo é dinheiro. Mas cuidado! Essa “vista grossa” pode ser o caminho mais curto para uma enorme dor de cabeça, tanto para seus clientes quanto para você.
No dia a dia do mercado imobiliário, muitos corretores focam apenas em marketing, captação e técnicas de vendas, relegando a segundo plano a análise documental que poderia evitar transtornos e, mais importante, preservar sua tão suada comissão.
**1) Quais são as divergências mais comuns entre a matrícula e a realidade do imóvel?
As divergências mais comuns são muito mais frequentes do que se imagina.
Segundo a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), a matrícula deve refletir a realidade atual do imóvel, portanto, qualquer alteração nas suas características (como edificações e medidas) devem ser formalizada junto ao Registro de Imóveis. No entanto, na prática, muitos proprietários ignoram essa exigência legal.
Entre as divergências mais comuns estão: área construída diferente da averbada (ou ausência total de averbação da construção); medidas do terreno que não correspondem às descritas na matrícula; alterações na divisão interna do imóvel; modificações nas confrontações por conta de desmembramentos ou remembramentos dos imóveis vizinhos; e ausência de regularização de ampliações.
E não pense que isso ocorre apenas em imóveis antigos! Até em condomínios recém-entregues é possível encontrar divergências entre o que está registrado e o que foi efetivamente construído.
**2) Quando começa a responsabilidade do corretor imobiliário na verificação do imóvel e seus documentos?
Aqui vamos ao clássico “DEPENDE”.
A responsabilidade técnica do corretor começa, formalmente, a partir do momento em que ele aceita a intermediação do negócio. O art. 723 do Código Civil estabelece que “o corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência”.
Esse dever de diligência também está explicitamente previsto no Código de Ética Profissional (Resolução COFECI Nº 326/92),do Corretor de Imóveis, que determina o exercício da profissão com “zelo, discrição, lealdade e probidade” (art. 3° inciso VI) e, consequentemente, a obrigação, em relação aos clientes “inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo” e “apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio” (art. 4°, inciso I e II).
Assim não há como discordar que esse dever de diligência implica verificar as condições jurídicas do imóvel antes de oferecê-lo ao mercado.
Na prática, muitos corretores só verificam documentação após encontrarem um comprador interessado, o que é um risco significativo para todos os envolvidos.
Uma boa prática é solicitar, logo na captação, uma cópia atualizada da matrícula ou, no mínimo, uma visualização online da mesma. Isso já elimina mais de 60% dos problemas potenciais logo no início da intermediação.
**3) O corretor pode ser responsabilizado por não identificar uma divergência entre matrícula e imóvel?
Sim, e isso acontece mais frequentemente do que muitos imaginam.
A jurisprudência tem o entendimento de que o corretor tem o dever de prestar informações corretas e precisas sobre o imóvel que está intermediando. A obrigação do corretor vai além de aproximar as partes: inclui a diligência para a segurança jurídica da transação.
Como dito acima, é obrigação do Corretor inteirar-se sobre o imóvel cuja venda esta intermediando. Isso significa que ele tem o dever de verificar se o imóvel corresponde à sua descrição documental.
Em casos graves, o corretor pode responder civilmente pelos prejuízos causados às partes, além de enfrentar processos disciplinares junto ao CRECI por negligência profissional.
Um corretor negligente troca a comissão de hoje pelo processo de amanhã.
**4) Como realizar uma verificação eficiente entre a matrícula e a realidade do imóvel?
A verificação eficiente exige método e atenção aos detalhes.
Primeiramente, solicite a matrícula atualizada do imóvel (não mais antiga que 30 dias) e o IPTU (se o imóvel for urbano) ou ITR (se for Rural) do ano corrente. Compare essas informações com o que você observa no imóvel, prestando especial atenção a:
- Área do terreno: confira as medidas perimetrais e a área total
- Construções: verifique se todas estão averbadas na matrícula
- Confrontações: observe se correspondem à realidade atual
- Proprietários: confirme se quem está vendendo é realmente o dono
- Ônus: verifique se existem hipotecas, penhoras ou outras restrições
Na prática, a melhor verificação envolve uma visita ao imóvel com a matrícula em mãos, anotando cada divergência encontrada. Fotografe os pontos problemáticos e, em caso de dúvidas sobre metragem, considere solicitar um levantamento planialtimétrico ou, no mínimo, uma medição aproximada.
Essa simples prática, que leva apenas alguns minutos, pode salvar meses de trabalho e milhares de reais em comissões perdidas.
**5) O que fazer quando o corretor identifica uma divergência? Contar ou não contar?
A resposta é inequívoca: sempre conte.
Nesta circunstância a transparência não é apenas uma questão ética, mas também uma proteção jurídica. Os art. 145 à 150 do Código Civil definem claramente que um negócio é anulável se uma das partes, ou terceiro envolvido, silencia sobre fato ou qualidade que a outra parte não tem conhecimento e que prejudicaria o negócio. Omitir informações relevantes pode configurar dolo por omissão.
Na prática, existem três momentos para essa comunicação:
- Ao proprietário: assim que identificar a divergência, para que ele possa decidir se deseja regularizar antes de anunciar o imóvel
- Ao possível comprador: antes de ele se interessar seriamente pelo imóvel, para evitar falsas expectativas
- Por escrito: sempre documente as comunicações feitas sobre divergências
Exemplo: Um corretor identificou que uma casa tinha 180m² construídos, mas apenas 120m² averbados. Ao informar o proprietário, este decidiu reduzir o preço em vez de regularizar, o que tornou o imóvel mais atrativo e facilitou a venda.
**6) Quais as consequências de ignorar uma divergência e seguir com a negociação?
As consequências podem ser graves para todos os envolvidos:
- Para o comprador, pode incluir a impossibilidade de obter financiamento imobiliário, custos não previstos de regularização e até mesmo a anulação do negócio;
- Para o vendedor, o risco de um processo por vícios redibitórios ou evicção, além de danos morais.
- Para o corretor, as consequências são igualmente graves: perda da comissão após semanas ou meses de trabalho; processos por danos materiais (custos de regularização) e morais (frustração e transtornos); investigação disciplinar pelo CRECI; e, talvez o mais importante, dano à reputação profissional, que é o principal ativo de qualquer corretor.
Ignorar uma divergência é como jogar roleta russa com sua carreira.
**7) Como documentar corretamente a comunicação sobre divergências para se proteger juridicamente?
A documentação adequada é seu “seguro de vida profissional”.
O primeiro passo é sempre comunicar as divergências por escrito. E-mails, mensagens de WhatsApp salvas ou cartas com comprovante de recebimento são essenciais. Evite comunicações apenas verbais, que são difíceis de comprovar posteriormente.
Em seu contrato de intermediação ou autorização de venda, inclua cláusulas específicas mencionando as divergências identificadas e a ciência do proprietário. Faça o mesmo na proposta de compra assinada pelo interessado.
Se a divergência for significativa, considere a elaboração de um termo de ciência específico, com assinatura das partes, detalhando a situação encontrada e as possíveis consequências.
Lembre-se: em casos judiciais, não é o que aconteceu que importa, mas o que você consegue provar que aconteceu.
**8) Como o corretor pode transformar a identificação de divergências em valor agregado para seus clientes?
Esta é a diferença entre o corretor comum e o corretor consultor.
A identificação precoce de divergências não precisa ser vista como um problema, mas como uma oportunidade de demonstrar profissionalismo e conhecimento técnico. Ao apontar divergências, você evidencia sua expertise e proteção ao cliente.
Na prática, transforme esse conhecimento em valor agregado:
- Apresente ao cliente opções para regularização da situação;
- Demonstre o impacto financeiro da divergência no valor do imóvel;
- Ofereça acompanhamento do processo de regularização, caso o cliente deseje;
- Use parcerias estratégicas para oferecer soluções completas;
Exemplo: Um corretor identificou que um imóvel tinha divergência de metragem e, em vez de simplesmente informar o problema, apresentou três opções para regularização, com prazos e custos estimados.
**9) Quais parcerias estratégicas podem ajudar o corretor a lidar com divergências documentais?
O corretor inteligente sabe que não precisa dominar todos os aspectos técnicos do negócio.
Parcerias estratégicas com profissionais especializados podem elevar seu nível de serviço e garantir soluções completas para seus clientes. As parcerias mais valiosas nesse contexto são:
- Advogado especializado em direito imobiliário: para orientação sobre aspectos legais da regularização;
- Engenheiro ou arquiteto: para levantamentos planialtimétricos e projetos de regularização;
- Cartórios de Registro de Imóveis: para consultas preliminares sobre procedimentos específicos;
A Lei 13.105/2015 (novo CPC) facilitou diversos procedimentos de regularização, como a usucapião extrajudicial e a retificação consensual de registro, tornando essas parcerias ainda mais valiosas.
Como diz o provérbio: “Se quiser ir rápido, vá sozinho. Se quiser ir longe, vá acompanhado.” No mercado imobiliário atual, o corretor que conta com uma rede de parceiros confiáveis certamente irá mais longe.
Conclusão: Prevenir é muito mais lucrativo que remediar
A identificação e tratamento adequado de divergências entre a matrícula e a realidade do imóvel não é apenas uma obrigação legal do corretor, mas uma oportunidade de demonstrar profissionalismo e agregar valor ao serviço prestado.
O corretor que adota uma postura preventiva, verificando documentação antes mesmo de anunciar o imóvel, protege não apenas seus clientes, mas também sua reputação e suas comissões.
E você, já teve alguma experiência difícil envolvendo divergências entre matrícula e imóvel?
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