Quando o fisco e o contribuinte disputam o valor de mercado do seu imóvel
É comum ouvirmos reclamações de compradores de imóveis que se assustam com o valor do ITBI cobrado pela prefeitura. Por outro lado, também é frequente vermos municípios insatisfeitos com valores declarados em escrituras muito abaixo do mercado, claramente subdeclarados para pagar menos imposto.
Em meio a essa disputa, você pode estar pagando mais ITBI do que deveria ou, talvez, menos do que o correto – o que também pode gerar problemas no futuro. Afinal, qual valor deve prevalecer? O declarado na escritura? O estabelecido pela prefeitura? Quem está com a razão?
Vamos entender essa complexa questão que afeta diretamente o seu bolso e pode trazer consequências jurídicas importantes.
1. O que realmente é a base de cálculo do ITBI e por que ela gera tanta confusão?
O Código Tributário Nacional traz as “linhas gerais” da base de cálculo do ITBI no art. 38: “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Mas o que significa valor venal na prática? DEPENDE da interpretação.
Ao estudar a etimologia da palavra “venal”, vê-se que ela entrou em nosso idioma com o significado de “referente a venda” ou “para fins de venda”. Ou seja, no passado usar a expressão “valor venal” era o mesmo que falar “valor para fins de venda”. Aqui já começa o imbróglio: o valor de venda de um imóvel varia conforme quem o avalia.
E atualmente, para alguns, o valor venal seria o mesmo aplicado no IPTU. Para outros, seria o valor pelo qual o imóvel foi efetivamente negociado. E há ainda aqueles que defendem ser o valor que a prefeitura estima como sendo o “real valor de mercado”, independentemente do valor da transação.
Essa confusão interpretativa levou o Superior Tribunal de Justiça (STJ) a definir, em março de 2022, no julgamento do REsp 1.937.821/SP (Tema Repetitivo 1.113), que “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado“. Ou seja, o valor pelo qual o imóvel seria negociado em condições normais, considerando suas características individuais e as circunstâncias da transação.
Ficou claro? Provavelmente não. Imagine então quando nem mesmo havia uma decisão de Corte Superior!!
E é justamente esse tipo de imprecisão que gera tantos conflitos entre contribuintes e fiscos municipais.
2. Por que o valor venal do IPTU não deve ser a referência automática para o ITBI?
Embora ambos os impostos utilizem a expressão “valor venal“, o STJ esclareceu que são valores diferentes por uma razão simples: a natureza distinta desses tributos.
O IPTU incide sobre a propriedade imobiliária de forma estática, ano após ano. Para viabilizar a cobrança anual de milhões de imóveis, os municípios utilizam fórmulas genéricas que abarcam grandes áreas, através das chamadas plantas genéricas de valores. Por isso, esse valor é frequentemente defasado em relação ao mercado.
Já o ITBI incide no momento dinâmico da transmissão do imóvel, quando há um negócio jurídico específico, com valor de transação definido. Nesse caso, segundo o STJ, “o preço efetivamente pago pelo adquirente do imóvel tende a refletir com grande proximidade seu valor venal“.
Exemplo: Um imóvel com IPTU calculado sobre um valor venal de R$ 300.000,00 pode ser vendido por R$ 500.000,00, refletindo seu real valor de mercado atual. Nesse caso, seria injusto para o comprador pagar ITBI sobre os R$ 500.000,00 ou seria sonegação fiscal pagar sobre menos?
A resposta dependerá de vários fatores, como veremos adiante.
3. Quando o valor declarado pelo contribuinte pode ser questionado pelo município?
Depende.
O STJ estabeleceu que “o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado“. Isso significa que, em princípio, o valor informado pelo comprador deveria ser aceito como base para o cálculo do ITBI.
No entanto, essa presunção não é absoluta. Ela pode ser afastada pelo fisco municipal quando há indícios de que o valor declarado está significativamente abaixo do praticado no mercado.
É comum, infelizmente, que compradores e vendedores combinem declarar na escritura um valor menor do que o efetivamente pago para economizar no ITBI. Esta prática, além de configurar sonegação fiscal, pode trazer sérios problemas para ambas as partes:
- Para o vendedor: pode gerar maior tributação no Imposto de Renda sobre ganho de capital quando vender outro imóvel futuramente;
- Para o comprador: problemas em caso de execução do contrato ou questionamento futuro da transação.
Portanto, o município está no seu direito de questionar valores declarados quando há claros indícios de subdeclaração. O problema está em como isso tem sido feito.
4. Como funciona o procedimento administrativo para revisão do valor declarado no ITBI?
Quando o fisco municipal discorda do valor declarado pelo contribuinte, não pode simplesmente impor outro valor arbitrariamente, é necessário instaurar um processo administrativo próprio para essa finalidade, concedendo contraditório ao contribuinte.
Neste sentido, ao fixar a tese do Tema 1113, o STJ, invocando o art. 148 do CTN, fixou o entendimento de que a presunção de veracidade do valor declarado “somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do CTN)”.
Assim, na prática, o município deve:
- Instaurar um procedimento administrativo formal;
- Apresentar evidências de que o valor declarado está abaixo do mercado;
- Garantir o contraditório e ampla defesa ao contribuinte;
- Permitir que o contribuinte apresente sua própria avaliação ou justificativas para o valor declarado.
Exemplo: João comprou um apartamento por R$ 300.000,00, mas a prefeitura considera que o valor de mercado seria R$ 450.000,00. Para cobrar o ITBI sobre este valor maior, o município deve abrir processo administrativo, fundamentar tecnicamente sua avaliação e dar a João oportunidade de contestar, apresentando provas.
O que NÃO pode ocorrer é a simples imposição de valores baseados em tabelas genéricas de referência criadas unilateralmente pelo Município, prática comum em muitas prefeituras brasileiras e agora vedada pelo STJ.
5. Em quais casos o município pode revisar o lançamento após a transferência do imóvel?
A revisão do lançamento tributário está prevista no artigo 149 do CTN, que prevê situações em que o fisco pode rever seus próprios atos. No caso específico do ITBI, após a transferência do imóvel já ter sido concluída, a revisão poderia ocorrer em algumas situações específicas:
- Quando se comprova que o contribuinte, ou terceiro, agiu com dolo, fraude ou simulação;
- quando se comprova erro ou omissão, intencional ou não, da autoridade responsável pelo lançamento;
- quando se tomar conhecimento de um fato desconhecido por ocasião do lançamento anterior;
No entanto, há uma limitação importante: a administração tributária tem um prazo de cinco anos para efetuar esta revisão, contados a partir do primeiro dia do exercício seguinte à aquele em que poderia ter feito.
É preciso ter cuidado com situações em que o município pretende cobrar ITBI complementar quando, após a aquisição de um terreno vazio, o comprador inicia uma construção. Segundo a Súmula 110 do Supremo Tribunal Federal: “O imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno“.
Exemplo: Maria compra um terreno por R$ 200.000 e recolhe ITBI sobre R$ 100.000,00.. Um ano depois, inicia a construção de uma casa. A prefeitura ao revisar o lançamento não pode cobrar ITBI complementar sobre o valor da construção, pois esta não existia no momento da transmissão da propriedade, somente sobre a diferença entre o valor declarado e o efetivamente transmitido do terreno.
Portanto, atenção aos lançamentos complementares de ITBI que podem estar sendo feitos indevidamente pelo município!
6. O que a jurisprudência do STJ diz sobre os limites para o contribuinte e para o município?
Como vimos, o STJ buscou um equilíbrio entre os direitos do contribuinte e as prerrogativas do fisco municipal no que diz respeito ao ITBI.
De um lado, protegeu o contribuinte de arbitrariedades, estabelecendo que:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU;
- O valor da transação declarado pelo contribuinte goza de presunção de boa-fé;
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Por outro lado, também preservou o direito do município de:
- Questionar valores declarados que divirjam em excesso do valor normal;
- Instaurar processo administrativo para apurar o real valor de mercado;
- Arbitrar novos valores, desde que tecnicamente fundamentados e respeitando o contraditório e a ampla defesa.
Esta jurisprudência define claramente os limites de atuação de ambas as partes, mas sua implementação prática pelos municípios tem sido lenta e, em muitos casos, resistente.
7. Quais as particularidades da cobrança do ITBI em Santa Catarina?
Em Santa Catarina, assim como em todo o Brasil, a base de cálculo do ITBI deve seguir os parâmetros estabelecidos pelo STJ. No entanto, cada município pode estabelecer suas próprias alíquotas e procedimentos administrativos específicos.
Em Florianópolis, por exemplo, a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos, “assim entendido aquele que o bem ou direito alcançaria em condições normais de mercado”. A alíquota é de 2% para a maioria das transações, com redução para imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação.
Já em Itapema, a alíquota é de 1,5% sobre o valor venal do imóvel (1% quando financiado pelo SFH).
É interessante notar que, em 2020, o Judiciário Catarinense reconheceu a ilegalidade na forma como o Município de Itajaí cobrava e arbitrava o ITBI, declarando que a base de cálculo deveria ser o valor do negócio ou o valor venal do imóvel utilizado para cobrança do IPTU, o que fosse maior. Esta decisão, anterior à jurisprudência do STJ, mostra como o tema tem gerado controvérsias nos tribunais.
Por outro lado, já em 2023, o Judiciário Catarinense anulou um ITBI em Itajaí onde o município havia desconsiderado o valor da negociação para calcular o imposto com base no valor do IPTU, e posteriormente alegou ter usado um valor inferior ao de mercado.
8. Quais estratégias preventivas para evitar problemas e garantir o pagamento justo do ITBI?
Para evitar dores de cabeça com o ITBI, existem algumas estratégias que podem ser adotadas:
- Declare sempre o valor real da transação ou assuma o risco. Além de ser o correto do ponto de vista legal, evita problemas futuros com a Receita Federal (Imposto de Renda) e possíveis contestações do negócio. Não declarou o valor real, esteja ciente do risco que esta correndo;
- Documente o valor de mercado do imóvel. Ter uma avaliação feita por profissional qualificado pode ser útil caso o município questione o valor declarado. Se, por exemplo, o negócio foi intermediado por um corretor, peça que formalize uma avaliação;
- Verifique o procedimento do município antes da compra. Cada prefeitura tem seus próprios procedimentos para o ITBI. Conhecê-los antecipadamente evita surpresas.
- Em caso de valor muito acima do mercado, solicite revisão. Se a prefeitura arbitrar um valor claramente acima do mercado, não hesite em solicitar a revisão administrativa, apresentando provas do valor real da transação e avaliações comparativas.
- Questione judicialmente valores arbitrados sem processo administrativo regular. Após a decisão do STJ, os municípios não podem mais impor valores de referência unilateralmente. Se isso ocorrer, você tem base jurídica para contestar.
Conclusão: O equilíbrio entre o fisco e o contribuinte
A questão do ITBI exemplifica bem o delicado equilíbrio entre o poder de tributar do Estado e os direitos do contribuinte. Se por um lado temos o dever de pagar impostos sobre o valor real dos nossos negócios, por outro temos o direito de não sermos tributados além do justo valor.
A jurisprudência do STJ trouxe maior segurança jurídica ao tema, mas ainda cabe a cada contribuinte estar atento aos seus direitos e aos municípios adequarem suas práticas às determinações judiciais.
Lembre-se que tanto a sonegação fiscal quanto a tributação excessiva são prejudiciais.
E você, já teve alguma experiência difícil com a cobrança do ITBI?
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