Será que a Receita Federal está de olho na sua construção não averbada?
É comum ouvir proprietários de imóveis reclamando sobre a “burocracia” para regularizar uma construção. Acabam postergando a averbação da obra na matrícula por anos, sem perceber que estão acumulando um passivo previdenciário que ainda pode se transformar em uma dor de cabeça monumental.
Na prática, se preocupam em regularizar sua edificação somente quando precisam vender o imóvel ou obter um financiamento, e aí descobrem que a famosa “CND da obra” pode custar muito mais do que imaginavam.
Vamos entender melhor esse tema que causa tanta confusão e pode impactar significativamente o seu bolso.
1. Construiu e não averbou? Por que a Receita Federal pode ser seu próximo visitante indesejado?
Muitos proprietários acreditam que construir sem regularizar é apenas uma questão de “burocracia municipal” que pode ser resolvida depois. Grande engano!
Além das questões urbanísticas, existe uma obrigação tributária federal relacionada à construção: a contribuição previdenciária (INSS) incidente sobre a obra. E a Receita Federal tem instrumentos eficazes para identificar construções não regularizadas.
Como? Através de convênios com Prefeituras, cruzamento de dados entre o Registro de Imóveis (que mostra apenas o terreno) e imagens de satélite ou mesmo denúncias. A Receita Federal pode detectar construções não regularizadas e iniciar procedimentos de fiscalização.
E o pior: ao contrário do que muitos pensam, não é preciso vender o imóvel ou averbar a construção para ser fiscalizado. A obrigação de declarar a obra junto à Receita Federal (atualmente no CNO) começa em 30 (trinta) dias após o início das obras. E a obrigação tributária passar a existir desde o início da obra, ainda que sua exigibilidade possa ser questionável até a conclusão da mesma.
2. O que é realmente essa “CND de obra” e por que todo mundo fala dela?
A famosa “CND de obra” nada mais é que a Certidão Negativa de Débitos relativos às Contribuições Previdenciárias e às de Terceiros, específica para a obra de construção civil.
Este documento comprova que foram recolhidas todas as contribuições previdenciárias devidas na construção, reforma ou demolição de uma edificação. Sem ela, normalmente não é possível averbar a construção na matrícula do imóvel, o que impede diversas operações como financiamentos, inventários e até mesmo a venda regular do bem.
Trocando em miúdos: é o documento que atesta que você pagou o INSS sobre a mão de obra utilizada na construção, seja ela contratada diretamente por você ou através de uma empresa.
3. Pequenas construções também precisam pagar INSS? Quando o recolhimento é obrigatório?
Aqui vamos para o clássico “DEPENDE”.
De acordo com a legislação previdenciária, de um modo geral, estão isentas de recolhimento:
- Construções residenciais unifamiliares de até 70m²
- Obras com Trabalho voluntário para entidade sem fins lucrativos
- Conjuntos Habitacionais Populares
- Reformas sem alteração da área construída
- Construções rurais destinadas exclusivamente ao trabalho rural
É necessário também atenção aos requisitos previstos na IN n° 2021/2021 e IN n° 2061/2021.
Para todos os outros casos (inclusive construções residenciais acima de 70m²), o recolhimento é obrigatório, mesmo que a obra tenha sido executada há anos.
É importante ressaltar que essa isenção é apenas da contribuição previdenciária. Outras exigências municipais para regularização (como o Habite-se) continuam existindo para todos os tipos de construção.
4. Por que o INSS da obra pode custar muito mais do que você imagina?
Muitos proprietários têm um choque quando descobrem o valor do INSS a ser recolhido. Isso acontece porque:
- O cálculo é feito sobre o valor da obra, que normalmente é determinado por uma tabela do CUB (Custo Unitário Básico) multiplicado pela área construída
- Se não houver documentação adequada, a Receita Federal utiliza o valor máximo da tabela
- Obras antigas sofrem atualização monetária, juros e multas que podem dobrar ou triplicar o valor original
- Construções com padrão de acabamento superior podem ter acréscimos percentuais significativos
Para se ter uma ideia, em uma casa de 150m² construída há 10 anos sem qualquer recolhimento ou documentação, o valor do INSS pode facilmente ultrapassar R$ 20.000,00, considerando juros e multas.
Como diz o ditado popular: “prevenir é melhor que remediar” e, neste caso, também é muito mais barato!
5. Declaração, aferição ou cálculo por área: qual forma de calcular o INSS da obra é melhor para o seu caso?
A legislação prevê basicamente a apuração de forma direta ou indireta:
a) Apuração Direta (Folha de pagamento): quando há Contratação de Construtora que emprega mão de obra formalmente contratada, promovendo escrituração contábil específica prevista em Instrução Normativa da Receita Federal. Em caso de indício de fraude (valor de mão de obra incompatível com o padrão) a Receita pode aplicar a aferição indireta complementar;
b) Apuração Indireta (presumida ou contábil): é a forma mais comum. Utiliza-se um sistema específico da Receita Federal (SERO) para promover a apuração do INSS com base na metragem e padrão da obra ou pelo custo real da mão de obra :
b.1) Aferição Presumida: O valor é calculado multiplicando-se a área construída pelo valor do CUB, considerando o padrão da construção, aplicando-se uma alíquota sobre este valor. É simples, mas geralmente resulta no valor mais alto;
b.2) Aferição Contábil: Comprava-se o custo real de mão de obra por meio de documentos fiscais, contratos e outros documentos dos pagamentos realizados durante a obra.
A escolha da melhor forma depende principalmente da documentação disponível e do momento em que se planeja a regularização. Para construções futuras, negociar com a Construtora ou guardar todas as notas fiscais e contratos pode significar uma economia substancial.
6. Contratou uma construtora? Quem é o responsável pelo INSS da obra: você ou a empresa?
Aqui entramos em um ponto sensível que causa muitas disputas.
Quando uma pessoa física contrata uma empresa construtora com registro no CNPJ, a responsabilidade principal pelo recolhimento do INSS é da empresa. Contudo – e aqui está o detalhe que muitos desconhecem – o proprietário continua como responsável solidário.
O que isso significa? Que a Receita Federal pode cobrar tanto da construtora quanto do proprietário, à sua escolha. Na prática, se a construtora não recolheu corretamente, fechou as portas ou desapareceu, quem acaba tendo que pagar a conta é o proprietário do imóvel.
E se a construtora recolheu o INSS dos empregados que trabalharam na obra, não é mas preciso recolher? Se não houve a escrituração adequada será considerado como não recolhido o INSS da obra.
Portanto, mesmo contratando uma empresa, certifique-se de que ela está recolhendo corretamente o INSS da obra e exija comprovação periódica desses recolhimentos!
7. A Receita bateu na porta: quais os riscos de uma fiscalização retroativa do INSS da obra?
Quando a Receita Federal identifica uma construção não regularizada, o procedimento padrão inclui:
- Notificação para apresentação de documentos
- Apuração do valor devido por aferição indireta (geralmente o método mais oneroso)
- Aplicação de multa
- Cobrança de juros pela taxa SELIC desde a data em que o tributo deveria ter sido pago
- Possível inclusão do proprietário no CADIN (Cadastro Informativo de Créditos não Quitados)
Em casos extremos, pode até mesmo haver consequências penais se for caracterizada sonegação fiscal deliberada.
O “calvário” de uma fiscalização retroativa não se limita ao aspecto financeiro. O desgaste emocional, o tempo perdido e as restrições que surgem durante o processo são fatores que muitos não dimensionam adequadamente.
8. Construção antiga: quando prescreve a obrigação de recolher o INSS da obra e quais atos podem interromper essa contagem?
Boa notícia: a obrigação de recolher o INSS da obra não é eterna! O prazo prescricional para a Receita Federal constituir o crédito tributário é de 5 anos, contados a partir do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o tributo poderia ter sido lançado.
O termo inicial da contagem é a data da conclusão da obra. Na prática deve ser considerada a data em que se passou a efetivamente a ocupar a edificação (com prova do uso) ou obteve-se prova formal do término da obra (como habite-se ou cobrança de IPTU sobre a edificação).
Porém – e aqui vai o alerta importante – diversos atos podem interromper essa contagem, em especial qualquer ato de fiscalização pela Receita Federal.
E ainda que tenha havido algum ato de fiscalização da Receita, se finalizada a obra não houver o prosseguimento do procedimento administrativo e, principalmente, propositura de ação para cobrança do crédito, poderá ocorrer a prescrição.
Importante ressaltar que ainda que mesmo as obras já concluídas há mais de 5 (cinco) anos estão sujeitas ao cadastro no CNO, ainda que para finalidade específica de reconhecimento da decadência do crédito tributário.
A jurisprudência do TRF da 4ª Região já consolidou o entendimento de que mesmo em obras que não foram cadastradas no CNO a União perde o direito a constituir o crédito tributário (decadência do INSS da obra).
É como diz aquela ditado antigo: “Camarão que dorme, a onda leva!“
9. Vendeu o imóvel sem averbar? Por que você ainda pode ser cobrado pelo INSS mesmo após a venda
Mesmo após vender o imóvel, o proprietário que executou a obra continua responsável pelas obrigações previdenciárias não quitadas.
Na prática se não foi formalizado o cadastro da obra perante a Receita Federal (CNO) não há definição da data da conclusão da obra e, portanto, o antigo proprietário continua respondendo pela dívida até que o novo proprietário promova a regularização fiscal. Esse é o entendimento adotado pelo TRF da 4ª Região.
Isso significa que, anos depois, você pode receber uma notificação da Receita Federal para regularizar uma construção que já não é mais sua. E o pior: sem ter mais acesso ao imóvel para obter documentos ou informações necessárias para uma defesa adequada.
Por outro lado, ainda que não tenha sido recolhido o INSS da obra, o antigo proprietário deixa de ser o responsável tributário se já houve o cadastro da obra perante a Receita Federal e o adquirente formaliza a transferência da responsabilidade sobre a mesma.
Essa é uma situação delicada que mostra como regularizar antes de vender não é apenas uma questão burocrática, mas de proteção patrimonial.
10. Como planejar estrategicamente o recolhimento do INSS antes mesmo de iniciar sua construção?
Seguindo nossa metodologia de prevenção, o ideal é planejar a regularização previdenciária antes mesmo de iniciar a obra:
- Escolha o regime de tributação mais vantajoso conforme seu caso específico (aferição direta ou indireta)
- Considere contratar uma empresa para a obra (com responsabilidade pelo INSS) e negocie a responsabilidade dela pelo recolhimento (com escrituração contábil adequada) ou, caso se negue, ao menos use isso na negociação
- Registre a obra na perante a Receita Federal dentro do prazo legal
- Organize um sistema para catalogar todas as notas fiscais de material e mão de obra
- Faça recolhimentos periódicos durante a obra, evitando acúmulo de débitos
Esta abordagem não apenas facilita a obtenção da CND ao final da obra, mas também pode resultar em economia significativa de recursos.
11. Quais documentos você precisa guardar durante a obra para economizar no INSS?
Se você optar pela aferição com dedução de materiais (potencialmente a mais econômica), guarde criteriosamente:
- Todas as notas fiscais de material de construção (em nome do proprietário e com endereço da obra)
- Contratos com prestadores de serviços e recibos de pagamento
- Comprovantes de recolhimento do INSS já realizados
- Projetos, memorial descritivo e cronograma físico-financeiro
- ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou RRT (Registro de Responsabilidade Técnica)
- Alvará de construção e demais licenças
Atenção: as notas fiscais devem estar em nome do proprietário do imóvel e com o endereço da obra. Notas em nome de terceiros ou sem endereço não são aceitas para dedução!
Conclusão: Segurança jurídica e economia andam juntas
O recolhimento do INSS da obra não é apenas uma exigência burocrática, mas uma obrigação tributária que, se negligenciada, pode se transformar em um problema financeiro significativo no futuro.
Analisar minuciosamente cada aspecto da operação imobiliária para identificar e neutralizar riscos potenciais antes que se transformem em problemas reais não é apenas nossa metodologia de trabalho, mas a receita para construir e regularizar com segurança jurídica e economia.
Planejar adequadamente, guardar a documentação necessária e buscar orientação especializada antes de iniciar a obra são investimentos que geram retorno na forma de tranquilidade e economia no momento da regularização.
E você, já teve alguma experiência difícil com o INSS da obra ou a regularização de uma construção?
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