Quando comprar um imóvel parece mais complexo que uma investigação policial
“EXCESSO DE BUROCRACIA”!
Essa é a reclamação mais comum de quem vai registrar um imóvel. Compradores, vendedores e até mesmo advogados se perguntam por que é necessário fornecer tantas informações e documentos para o Registro de Imóveis, ainda mais depois de passar por tanta burocracia pra lavrar a escritura.
Também é comum que o interessado em registrar sua escritura ou contrato se assuste quando recebe a famosa “nota devolutiva” do cartório, solicitando informações que pareciam irrelevantes.
Mas por trás dessa aparente “burocracia” existe um princípio fundamental do direito registral imobiliário que garante a segurança jurídica de toda a sociedade: o princípio da especialidade.
1. Por que o Sr. Registrador parece mais exigente que a Receita Federal?
Como ouvimos isso da “clientela” do cartório. A verdade é que o Registro de Imóveis não está ali para “dificultar sua vida”, mas para garantir que sua propriedade seja devidamente protegida.
O Registrador exige tantos documentos e dados por uma razão simples: o Registrador esta ali para dar segurança jurídica para os envolvidos. Imagine comprar um imóvel e depois descobrir que ele também pertence a outra pessoa, ou que tem metragem diferente da que constava na matrícula, ou ainda que está em área de proteção ambiental!
A função do Registrador é justamente evitar esses problemas, garantindo que o bem seja perfeitamente individualizado e que o negócio jurídico esteja claro para qualquer pessoa que consulte a matrícula no futuro.
Por causa disso o lema do Registrador é: “Melhor pecar pelo excesso do que pela falta”.
2. O que é afinal esse tal de “princípio da especialidade registral” e qual sua base legal?
Trocando em miúdos, o princípio da especialidade determina que tanto o imóvel quanto as pessoas envolvidas no registro devem ser perfeitamente individualizados, sem deixar margem para dúvidas ou confusões.
Sua base legal está no art. 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que exige a “identificação do imóvel” contendo todos os seus elementos descritivos, como localização, características e confrontações. O mesmo artigo também determina a identificação completa das pessoas a quem o registro confere direitos ou as sujeita a obrigações.
Em outras palavras, o princípio da especialidade funciona como uma carteira de identidade do imóvel e dos titulares de direitos sobre ele. E, assim como você não pode tirar uma identidade sem foto e impressão digital, não se pode registrar um imóvel sem sua completa e perfeita descrição.
3. Como o princípio da especialidade funciona na prática e por que ele é tão importante?
Na prática, esse princípio se desdobra em dois aspectos: a especialidade objetiva (referente ao imóvel) e a especialidade subjetiva (referente às pessoas).
A especialidade objetiva exige que o imóvel seja descrito com todas as suas características, medidas, confrontações e localização precisa. Já não se aceita mais descrições genéricas como “um terreno situado na cidade de São Paulo”. É necessário indicar a rua, o número, as medidas exatas, os vizinhos de todos os lados e, em muitos casos, até mesmo as coordenadas georreferenciadas.
Já a especialidade subjetiva exige a identificação completa das pessoas, incluindo nome completo, documentos de identidade, CPF/CNPJ, estado civil, regime de bens (se for casado), profissão e endereço. No caso de pessoas jurídicas, são necessários os dados do representante legal e os atos constitutivos da empresa.
Essa precisão é fundamental porque o Registro de Imóveis funciona como um banco de dados público que todos podem consultar. Se compradores, vendedores e imóveis não estiverem perfeitamente identificados, cria-se uma insegurança jurídica que pode gerar disputas judiciais intermináveis.
4. Quais informações são realmente obrigatórias sobre as pessoas, o imóvel e o negócio jurídico?
Aqui vamos para o bom e velho “DEPENDE”.
Além dos requisitos previstos na Lei de Registros Públicos, você precisa conferir o Código de Normas do Tribunal de Justiça do seu Estado. Há sempre variações de um Estado para o outro.
De um modo geral são necessárias as seguintes informações:
a) Para as pessoas físicas, são imprescindíveis:
- Nome completo (sem abreviações)
- Filiação
- RG e CPF
- Estado civil (se casado, o regime de bens e dados do cônjuge)
- Profissão
- Endereço de residência
- Nacionalidade
b) Para pessoas jurídicas:
- Denominação completa
- CNPJ
- Endereço da sede
- Dados do representante legal
- Documentos comprobatórios de poderes para o ato
c) Quanto ao imóvel, são necessários:
- Localização precisa (endereço completo)
- Medidas perimetrais (frente, fundos, laterais)
- Área total
- Confrontantes de todos os lados
- Número da matrícula e do Registro de Imóveis competente
- Número de Cadastro junto à Prefeitura
- Em áreas rurais, coordenadas georreferenciadas, CCIR, CAR, CIB (sem o qual não é possível a CND de ITR);
d) Para o negócio jurídico:
- Tipo de negócio (compra e venda, doação, permuta, etc.)
- Valor do negócio
- Forma de pagamento
- Condições específicas (se houver)
- Eventuais ônus ou gravames sobre o imóvel
Como se vê, não é pouca coisa! Mas cada um desses elementos tem sua razão de ser e contribui para a segurança de todos os envolvidos.
5. A famosa “nota devolutiva”: quando seu documento volta com mais anotações que uma prova corrigida?
Quem já tentou registrar um imóvel provavelmente conhece bem esse documento. A nota devolutiva nada mais é que um comunicado formal do Registrador apontando as exigências que precisam ser cumpridas para que o título seja registrado.
É comum que escrituras e contratos sejam devolvidos com uma lista de exigências, desde a falta de uma certidão até problemas na descrição do imóvel ou na qualificação das partes. E não é raro que o documento volte várias vezes até que todas as exigências sejam satisfeitas.
Isso acontece porque o Registrador tem o dever legal de verificar se todos os requisitos foram atendidos antes de efetuar o registro. Não se trata de burocracia pela burocracia, mas de uma análise criteriosa para garantir a legalidade e segurança do ato.
A nota devolutiva deve apresentar de uma vez só todas as exigências necessária para o registro do título. Novas exigências só podem ser feitas como um desdobramento do cumprimento de uma exigência anterior.
Infelizmente, na prática é comum o Registro emitir sucessivas notas devolutivas com exigências que já deveriam ter sido feitas antes, gerando atrasos, vencimento de certidões e outros problemas, mas esse é um assunto para outro artigo.
E vale lembrar: o Registrador responde pessoalmente, civil e criminalmente pelos registros que pratica. Se ele registrar um título com irregularidades, poderá ser responsabilizado pelos prejuízos causados.
Diferente de outras autoridades (como Juízes e Promotores), a responsabilidade do Registrador é direta e pessoal. Por isso, melhor pecar pelo excesso do que pela falta.
6. Quanto tempo e dinheiro você perde quando falta uma vírgula na descrição do imóvel?
O impacto financeiro das exigências não atendidas pode ser significativo. Alguns prazos variam, mas de um modo geral podemos dizer:
- Tempo de espera para análise do título: 5 a 10 dias úteis
- Tempo para cumprir as exigências: em até 20 dias úteis da abertura do protocolo, podendo, mediante justificativa, requer prorrogação
- Nova prenotação e análise: mais 5 a 10 dias úteis
- Custos adicionais: novas certidões, declarações, retificações de escritura
Se o imóvel estiver sendo adquirido com financiamento bancário, o problema é ainda maior. O banco não libera o dinheiro sem o registro da escritura ou averbação do contrato e, enquanto isso, o comprador paga juros sobre o valor financiado ou, no pior dos casos, pode até perder o financiamento aprovado.
Além disso, há casos em que é necessário um procedimento de retificação de registro, que pode custar caro e demorar meses ou até mais de ano para ser concluído. Tudo porque faltou precisão na descrição original do imóvel.
Um pouco de paciência e uma boa assessoria para avaliar o negócio, o imóvel e a situação das partes pode evitar prejuízos financeiros no futuro.
Como diz o ditado popular: “o barato sai caro“.
7. Como a tecnologia está mudando (ou não) as exigências do princípio da especialidade?
A tecnologia tem transformado o Registro de Imóveis de várias formas. Sistemas como o SREI (Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis) estão sendo implementados para facilitar o acesso e a interconexão entre os cartórios de todo o país.
No entanto, é importante entender que a tecnologia não elimina as exigências do princípio da especialidade. Pelo contrário, em alguns casos, até aumenta!
Por exemplo, o georreferenciamento de imóveis rurais, a integração do Registro de Imóveis com outras bases de dados e o próprio mapa do Registro de Imóveis do Brasil, permite uma verificação mais rigorosa das informações prestadas.
A tecnologia facilita o cumprimento do princípio da especialidade, mas não dispensa a necessidade de informações completas e precisas. O que muda é o formato e a eficiência na coleta e verificação dessas informações.
8. Como se antecipar às exigências do Registro e economizar tempo e dinheiro?
A melhor maneira de evitar dores de cabeça com o Registro de Imóveis é se antecipar às suas exigências. Algumas dicas práticas:
- Solicite uma certidão atualizada da matrícula (ou uma visualização de matrícula) antes de fechar qualquer negócio
- Compare a descrição do imóvel na matrícula com a realidade física
- Verifique se houve alterações não averbadas (construções, demolições, desmembramentos etc)
- Confira se todos os dados pessoais estão atualizados e corretos
- Em caso de dúvidas específicas, consulte o Registro de Imóveis competente antes de lavrar a escritura
Na prática, muitas vezes somente um profissional especializado é que poderá orientar adequadamente sobre o que fazer. Evite os “Clínicos Gerais” que apresentam respostas rasas e sem fundamentação legal.
Analisar minuciosamente cada aspecto da operação imobiliária para identificar e neutralizar riscos potenciais antes que se transformem em problemas reais não é apenas uma frase de efeito, mas uma estratégia essencial para quem deseja realizar negócios com segurança.
Conclusão: Princípio da especialidade como guardião da segurança jurídica
O princípio da especialidade pode parecer burocrático e excessivo à primeira vista, mas é um dos pilares fundamentais da segurança jurídica no sistema imobiliário brasileiro. Ele garante que cada imóvel seja único e inconfundível no mundo jurídico, assim como cada pessoa envolvida no negócio.
Longe de ser um entrave, no médio e longo prazo é uma proteção para todos: o comprador sabe exatamente o que está adquirindo; o vendedor tem a segurança de estar transferindo apenas aquilo que lhe pertence; e toda a sociedade se beneficia de um sistema registral confiável e transparente.
E você, já teve alguma experiência difícil com exigências do Registro de Imóveis?
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